小区探索出共赢新模式 停车费“救助”破损电梯 房产

2018-09-05

原标题:停车费“救助”破损电梯

  国融国际小区将停车费用在小区设施维护上,得到业主的肯定。

  很多小区曾因停车费问题引发诉讼。

  几天前,国融国际小区业委会诉前物业公司返还三年管理期间的停车公共收益案进行宣判,判决结果要求前物业公司将110多万元的停车费返还全体业主。

  晚上5点,东二环外的阳光都市小区西门外,几辆车停在门前排队,等待小区内有空出的车位才能进入。此时小区中的道路两侧、绿地等都已经停满了车辆。与阳光都市小区类似,南四环外的恋日绿岛小区中,道路两侧车辆停放得满满当当。每年几十万元的停车收益,却未能按《物权法》规定成为全体业主的共同收益。

  这些车位收取的停车费归属问题,一直困扰着阳光都市与恋日绿岛小区,其实这也是许多小区共同面临的难题。而国融国际小区的做法,则给出了一个良好的参照模本。

  案例1 承诺半兑现

  南四环十八里店南桥向南大约1.5公里,恋日绿岛小区中的道路上停满车辆,使得原有车道只剩下一条可以通行。

  2014年开始,该小区物业公司开始在小区中的道路、绿地、广场上划出新的停车位。经过统计发现,恋日绿岛小区中共有地上车位近570个,收费标准为每辆车每年1500元。每年的停车收费为85万元左右。

  小区的一名业委会委员表示,在2016年物业公司与小区签订的《北京市恋日绿岛物业服务合同》合同中约定:“物业公司每年3月15日前向业委会支付停车服务费收益,第一年为10万元,第二年为15万元,第三年为20万元。”但实际结果却是“一分钱也没见到”。一名小区业委会委员表示,合同中约定的事项并未履行,停车收益也从未到过业委会的账目中。 对于为何一直未能履行合同中的约定,恋日绿岛小区物业公司工作人员表示,是因为有小区业主对业委会的工作存在非议,因而迟迟未将收益金打入其账户。合同中,双方约定的收款账户名为:北京市朝阳区恋日绿岛小区业委会。一名该小区业委会委员表示,收款只有这一种方式,就是为了避免出现不透明而带来的腐败。

  合同中除了约定向业委会返还停车收益外,物业公司还承诺每年给没有车位的业主补贴500元。“这个倒是一直没有间断”,一名无车位业主向记者证实到,500元的补贴在每年交纳物业费时进行了折扣。据统计,小区中共有300户无车位业主,物业公司每年需要返还无车业主共计15万元。

  “为了能有位停车,业主牺牲了生活品质,在公共区域中划出车位,但是为此带来的收益到底该归谁所有,一直存在着争论。”一名业主表示,小区中的物业收费标准不高,需要一些公共收益为此进行补贴。“但是这样的补贴,并不等于物业公司将所有收益都占着不给业主。”

  案例2 占着不返还

  阳光都市小区西门外,几辆车排队进入小区。因车位紧张,小区内已无停车位。保安人员告诉车主,等待有车出小区后才能将排队车辆放行进入。

  小区西侧,停放着一排车辆。一名业主表示,小区规划中全部为地下车位,并未规划地上车位,小区西侧的停车位曾经是自行车棚和绿地。“车越来越多,小区里能用的地方也都被见缝插针停上了车。”

  小区中一条由东向西的道路中,一侧停放着一排车辆,一些车辆外观有着明显的划痕。“我的车就被蹭过,路太窄不好走”,一名业主表示,小区中的消防通道上也曾停满车辆。“一次着火,消防车进不来,这之后才把消防通道让出来了。”

  该小区业委会一名委员表示,小区中的地上车位在十年前便开始出现。挤出来的地上车位有110个,收费标准为每辆车每两小时收费一元。“初步计算,收费在30万元至40万元之间。”

  2016年10月底,阳光都市小区业委会完成备案,并在2017年6月启动了更换物业的招投标方案。“其间与物业公司进行了沟通和磨合,但是很多问题都仍旧难以解决。” 该小区业委会一名委员表示,物业公司对于全体业主要求返还停车等公共收益的要求并未理会。

  该小区物业公司表示,小区中划出新的停车位旨在解决业主的停车难问题,同时物业公司也增加了人力等成本,物业费的不足也要从公共收益中进行补足。

  2017年12月,阳光都市小区的物业公司与业主服务合同纠纷一案判决结果中,东城区法院称,该物业公司不进行物业交接的理由不成立,故自2017年11月10日起,该物业公司与全体业主服务合同的权利义务终止。二审中维持了一审判决。

  尽管已经判决,一名业主表示,“占了公共收益不返还业主,在判决之后仍旧继续收费。”

  案例3 分账修设施

  亦庄地区的国融国际小区,几栋马赛克造型的高楼旁是一块地上停车场。国融国际小区也曾遇到与阳光都市、恋日绿岛小区同样的遭遇,但如今已经探索出了让业主满意的新模式。

  小区中曾破败不堪,电梯停驶、垃圾遍地。2017年4月开始,具有一级资质的第一物业公司进入小区。在物业服务合同中约定,停车费等公共收益60%归全体业主所有,40%归物业公司。小区业委会一名委员表示:“我们的公共收益用在了小区设施维护上,主要是启动大修基金来不及、又不在物业服务范围内的项目。”

  小区停驶的电梯进行维修、公共区域的卫生间维护、防汛应急物质、地面严重坑洼修复、公共区域多年积压如山的垃圾甚至便溺清理……业主们切实感受到了小区环境的变化。“电梯就是个大问题,以前坏了之后,我都从一楼走到过十楼。”

  该小区物业公司一名工作人员表示,物业公司会根据合同中的约定进行打款,将公共收益返还给全体业主。40%的公益收益将对物业费不足进行补贴,同样用在小区维护中。

  小区中的停车如今实现了电子收费,每一笔交费都会同时显示在物业公司与业委会的电脑中。“这样我们就能实时看到具体的收益是多少,让账目公开透明。”一名业委会委员表示,每季度他们还将停车收益进行公示,同时公示的还有公共收益的去向。

  在一名业委会委员看来,此前的物业公司服务期间收取的停车费并未如约返还业主。业委会已将其告上法庭并取得了一审胜诉,判处国泰顺达返还国融国际三年管理期间的公共收益110多万。“执行很可能还会有一定困难。”

  业委会在为全体业主拿回公共收益的过程中经历一波三折,业主感到欣慰的是最终换到了合法合规做事的物业公司,公共收益能逐步让小区的环境发生质的变化。“不管是从安全性和舒适度都在提升。”

  专家说法

  经适房和商品房归属不同

  恋日绿岛小区业委会委员在签订物业服务合同时也在憧憬,拿到公共收益后对小区一些设施进行维护,甚至已经列出了需要维护设施的清单。但是,约定的公共收益并未到账,清单中的维护设施仍有许多“带病上岗”。

  物业管理专家、北京首一业主大会工作辅导中心指导部主任童超认为,一些小区在争取停车等公共收益过程中所折射出的不易,实际上是当前小区停车场权益归属问题未能得到真正厘清的一个缩影。

  《物权法》第七十四条规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

  童超表示,目前许多小区都存在停车难问题,一些小区通过铲除部分绿化、占用公共用地划出停车位,满足小区中业主停车需求。这样的做法需要经过业主大会同意以及得到绿化部门的同意,而后才能占用。“对于有业委会的小区,要由业委会组织召开业主大会进行讨论。而对于没有业委会的小区,应该由居委会组织召开临时业主大会,讨论是否通过这样的议题。”

  北京京禧律师事务所律师刘洋认为,小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。对于不能办理产权登记的车位,便不能成为专有部分,开发商无权进行处置。

  童超表示,经济适用房小区的地上停车位,因为业主没有缴纳土地出让金,收取的停车费应该先补齐物业费中的不足,多余部分分给业主。对于商品房小区,业主缴纳了土地出让金,地上车位的收入,应该归全体业主所有。“物业公司因为对停车进行了管理,可以从停车费中进行分成,作为其管理费用,也可以通过此收益弥补物业费上的不足。对于公共收益久赖不还的物业公司,可以通过协商或者法律途径进行解决。”

(责编:伍振国、孙红丽)

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